În primele 11 luni din acest an s-au acordat puțin peste 33.000 de autorizații de construire pentru clădiri rezidenţiale, potrivit Statisticii. În 2020, când dobânda cheie a BNR coborâse la 1.5%, au fost date peste 41.300 de autorizații, iar în 2023, când BNR a ținut dobânda cheie la 7%, numărul autorizațiilor de construire a locuințelor coborâse la 34.000.
Dobânzile mari ale BNR din trecut, dar și prețurile ridicate ale caselor i-au descurajat pe unii potențiali cumpărători de locuințe să intre pe piață. Acest lucru a dus stocul de locuințe la aproape 10 milioane și, de asemenea, i-a determinat pe unii constructori să reducă viteza cu care construiesc.
Tot potrivit Statisticii, România are circa 8 milioane de familii, dar avem, de asemenea, circa 1,5 milioane locuințe neocupate (16,4% din numărul total de unități de locuit convenționale)
Având în vedere creșterea stocului de locuințe din ultimii ani și rata mare de ne-ocupare, probabil că achiziționarea de locuințe poate fi interpretată ca investiție imobiliară a oamenilor cu bani, alimentând astfel o aparentă creștere a cererii de locuințe.
Piața imobiliară rezidențială continuă să se contracte
Activitatea pe piața imobiliară rezidențială a continuat să se contracte din vară iar numărul locuințelor terminate în primul semestru a scăzut la nivel național cu 2 %, în timp ce volumul lucrărilor de construcții în primele 9 luni s-a diminuat cu 7,2 %.
Așteptările pentru perioada următoare sunt de continuare a acestei tendințe, dată fiind pe de-o parte scăderea semnificativă a autorizațiilor de construire pentru clădirile rezidențiale dar și creșterea costurilor de construcție pentru clădirile rezidențiale (+15 %), arată o analiză a Băncii Naționale.
Tranzacțiile imobiliare au consemnat un recul în perioada ianuarie-septembrie 2023 față de ianuarie-septembrie 2022, atât la nivel național (-18 %), cât și în principalele centre regionale (-21 % în București și Iași, -16 % în Constanța, -14 % în Cluj, -10 % în Brașov).
Discrepanțele la nivel teritorial se manifestă și din punct de vedere al activității de tranzacționare, cea mai importantă scădere regăsindu-se în județul Olt (-68 %), urmat de Teleorman (-55 %), în timp ce la polul opus se situează județele Călărași (+23 %) și Alba (+21 %).
La nivelul Uniunii Europene, prețul proprietăților imobiliare a consemnat evoluții divergente, 9 din cele 27 state membre înregistrând scăderi în trimestrul al doilea al anului curent. Cea mai importantă scădere se înregistrează în cazul Germaniei (-10 %), în timp ce Croația consemnează avansul cel mai accelerat al prețurilor locuințelor (+14 %).
Județul Cluj se situează în topul regiunilor cu cele mai ridicate prețuri ale locuințelor, arată Banca Națională, în Raportul privind stabilitatea. În ceea ce privește accesul populației la piața imobiliară rezidențială, indicatorul preț pe venit înregistrează valori care variază între peste 11 ani în Cluj sau Constanța și 7 ani în București.
Indicatorul preț pe venit măsoară raportul dintre prețul unui apartament standard cu 2 camere, 55 mp și câștigul mediu salarial net, ajustat prin deducerea cheltuielilor de subzistență (calculate ca 50 % din salariul minim net pe economie).
Experții în locuințe sunt de acord că prețurile locuințelor vor continua să crească anul viitor, dar creșterea va fi mai mică decât cea din ultimii ani, iar pe anumite segmente, am putea vedea și mici corecții.
Creșterile de salarii și reducerea dobânzilor ar trebui să susțină apetitul pentru achiziții
“Piața de creditare a rămas efervescentă pe tot parcursul anului 2024, atât pe creditele noi, unde a compensat scăderile de anul trecut, cât și pe refinanțări. Creșterea substanțială a veniturilor populației, în special în orașele mari, coroborată cu un nivel acceptabil al ofertei de creditare, a susținut o astfel de evoluție. BNR a dat un semnal pozitiv la jumătatea anului prin reducerea dobânzii cheie într-o perioadă în care inflația confirmase un trend descendent. Spre finalul anului, apropierea de un 2025 plin de incertitudine (de exemplu privind creșterea taxelor sau creșterea prețurilor), a determinat mulți cumpărători să accelereze finalizarea achizițiilor. Împreună, acești factori au generat un efect multiplicator asupra creșterii pieței”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Analiștii financiari bancari din cadrul CFA România sunt însă mai sceptici: „Referitor la evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale în orașe, 50% dintre participanți anticipează o stagnare în următoarele 12 luni, în timp ce 32% anticipează o scădere a prețurilor. De asemenea 68% dintre participanți consideră că prețurile actuale sunt supra-evaluate, iar 27% că sunt corect evaluate”, spun aceștia.
Piața rezidențială se află într-un echilibru delicat: deși cererea a rămas ridicată pe tot parcursul anului, ea rămâne extrem de sensibilă la climatul socio-politic. „Orice semn de instabilitate, fie el economic, politic sau social, poate scoate la iveală vulnerabilitățile pieței, determinând intrarea în pasivitate a cumpărătorilor. Dacă vom avea stabilitate economică, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească în 2025, deși nu sunt excluse corecții la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creșterea ar trebui să se rezume la o singură cifră”, a explicat și Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Accesibilitatea locuințelor s-ar putea deteriora ușor anul viitor
“Cu anumite segmente care ating un ritm anual de creștere de aproape 30%, piața rezidențială riscă să dea semne de supraîncălzire. Totuși, în contextul în care vom avea stabilitate economică, ne așteptăm ca prețurile să continue să crească în 2025, deși nu sunt excluse corecții la unele segmente. În orice caz, pentru a putea fi sustenabilă, creșterea ar trebui să se rezume la o singură cifră”, a declarat Daniel Crainic.
“Politica fiscală va suferi cu siguranță niște modificări, având în vedere nivelul deficitului bugetar. Inflația a depășit deja proiecțiile anterioare, iar în contextul unor creșteri de taxe, chiar și mai puțin agresive, ea poate să amenințe scăderea dobânzilor anul viitor. Instabilitatea politică a pus presiune pe lichiditatea din piață, pe finanțarea deficitului, pe bursă, dar și pe cursul valutar, forțând BNR să intervină, și nu vom ști, cel puțin până la primăvară, dacă am depășit aceste probleme sau din contră, ele vor reveni”, a explicat și Dan Niculae.
“Pe plan pozitiv, IRCC va scădea din ianuarie la 5,66% (aferent trim.III), acesta fiind un efect al reducerii dobânzii cheie de către BNR în vară. UE a confirmat că ne va acorda 7 ani în loc de 4 să revenim în țintele de deficit bugetar, ceea ce reduce din necesitatea unor politici fiscale foarte agresive. Am intrat pe deplin în Schengen, cu un efect potențial pozitiv asupra PIB. BCE a redus recent dobânda cheie pentru a patra oară anul acesta, ceea ce oferă un context favorabil la nivel regional”, a mai adăugat Managing Directorul Imobiliare.ro Finance.