Economistul Radu Georgescu trage un semnal de alarmă cu privire la piața imobiliară din România, avertizând că ne aflăm în mijlocul unei bule mai mari decât cea din 2008. Într-o postare recentă pe LinkedIn, acesta subliniază că piața imobiliară actuală prezintă simptome similare cu cele de dinaintea crizei financiare de acum 15 ani, însă impactul ar putea fi și mai sever.
O piață susținută de mituri false
Georgescu identifică mai multe afirmații vehiculate de agenți imobiliari și mass-media, care au contribuit la creșterea artificială a prețurilor în ultimii ani. Printre acestea se numără:
- „Cumpărați acum, prețurile vor continua să crească” – o strategie de marketing care a determinat mulți cumpărători să se grăbească să acceseze credite ipotecare mari, de teama scumpirilor viitoare. În realitate, companiile imobiliare listate la bursă au pierdut peste 50% din valoare în ultimii doi ani, ceea ce indică o lipsă de încredere în creșterea sustenabilă a pieței.
- „Nu vor mai fi apartamente de vânzare” – un alt mit demontat de economist, care subliniază că în România există mai multe locuințe decât locuitori. Spre exemplu, în București, populația a scăzut cu 200.000 de persoane în ultimul deceniu, conform recensământului din 2021.
- „Apartamentele se vând rapid” – deși presa locală anunță creșteri accelerate ale vânzărilor, Georgescu atrage atenția că în SUA tranzacțiile imobiliare sunt la cel mai scăzut nivel din ultimii 30 de ani. În România, lipsa unor date transparente privind numărul real de apartamente vândute face dificilă evaluarea pieței.
Datoria ipotecară, de cinci ori mai mare decât în 2008
Unul dintre cele mai îngrijorătoare aspecte semnalate de economist este dimensiunea creditării imobiliare. Dacă în 2008 soldul creditelor ipotecare era de 20 miliarde lei, în prezent acesta a ajuns la 110 miliarde lei. În urmă cu 15 ani, falimentul Volksbank a fost un efect direct al prăbușirii pieței imobiliare – iar acum, datoria acumulată este de cinci ori mai mare.
Georgescu atrage atenția că românii nu sunt pe deplin conștienți de implicațiile unui credit ipotecar, care reprezintă o obligație financiară pe termen lung, de 20-30 de ani. Într-un context economic marcat de instabilitate, mulți cumpărători s-au angajat în credite mari, mizând pe siguranța locului de muncă din prezent, fără a lua în calcul incertitudinile viitoare.
Întrebarea esențială: cât timp îți permiți rata?
Pentru a sublinia riscul asumat de mulți cumpărători, economistul povestește un episod de la o conferință fiscală recentă. Un participant l-a întrebat dacă prețurile apartamentelor vor continua să crească, menționând că a contractat un credit de 200.000 de euro, justificând decizia prin veniturile sale din IT. Întrebarea-cheie a lui Georgescu a fost: „Ești sigur că îți vei permite rata și peste 12 luni?”.
Într-un mediu economic instabil, cu perspective financiare schimbătoare, această incertitudine ar trebui să fie un factor esențial în luarea deciziilor legate de achiziția unei locuințe pe credit.
Ce urmează pentru piața imobiliară?
Dacă predicțiile lui Georgescu se confirmă, piața imobiliară din România ar putea intra într-o fază de corecție severă, similară celei din 2009-2011, când prețurile locuințelor s-au prăbușit din cauza colapsului cererii. Creșterea excesivă a creditării și lipsa unui fundament economic solid pentru prețurile ridicate ar putea duce la o nouă criză, iar cei care au cumpărat la prețuri maxime s-ar putea confrunta cu dificultăți majore în a-și menține ratele.
În contextul actual, potențialii cumpărători ar trebui să analizeze cu atenție riscurile înainte de a lua decizii financiare majore, iar autoritățile și instituțiile financiare ar trebui să ia măsuri pentru a preveni efectele unei eventuale crize imobiliare.