Un dezvoltator imobiliar demontează argumentele primarului Capitalei pentru blocarea PUZ-urilor. Un singur PUZ aprobat în 4 ani, 200 așteaptă avizul

Dezvoltatorul imobiliar Lucian Azoiței, fondator și CEO Forty Management, atrage atenția asupra marii probleme a Planurilor Urbanistice Zonale blocate în Capitală, unde ultimul PUZ aprobat în mandatul de peste patru ani al lui Nicușor Dan este din septembrie 2024, pentru o cazarmă din Berceni, în timp ce alte peste 200 de PUZ-uri sunt blocate de primarul general, care nu le pune în discuția CGMB, ”știind că acestea ar fi aprobate”.

• Planul Urbanisitic Zonal (PUZ) este un document legal ce se aprobă exclusiv de Primăria Municipiului București (PMB), după emiterea unui certificat de urbanism în acest scop, și care reglementează din punct de vedere urbanistic orice tip de teren pentru a putea construi ceva.
• Conform Legii 350/2001 și altor acte normative, este obligatoriu obținerea unui PUZ în cazul în care terenul supus autorizației ulterioare de construire are o suprafață mai mare de 3.000 mp, are o formă neregulată sau necesită schimbare de destinație (de exemplu, din încadrare industrială, cum sunt multe terenuri mari, foste platforme industriale din București, în orice altă destinație).
• Cerința obligatorie este indiferent de forma de proprietate (privată sau publică) sau tipul de investiție (locuințe, spitale, scoli, drumuri sau poduri, chiar și parcări). Orice construcție nouă necesită PUZ, dacă intră în cerințele de mai sus.

„Nu se poate construi niciun proiect major fără obținerea unui PUZ de la PMB”

Antreprenorul Lucian Azoiție explică, într-o analiză intitulată „Despre PUZ-urile din București, fără patimă”, publicată pe Linkedin, cum s-a ajuns în situația în care, în mandatul de peste patru ani al lui Nicușor Dan nu s-a aprobat la Primăria Municipiului București (PMB) niciun Plan Urbanistic Zonal, ceea ce înseamnă blocarea oricărui proiect imobiliar major în Capitală.

Dezvoltatorul imobiliar detaliază cât de multe etape trebuie parcurse și cu ce costuri până când un PUZ ajunge în faza de a fi pus în dezbaterea Consiliului General al Municipiului București (CGMB).

„Procedura ar trebui să dureze legal 11 luni (nu știu vreunul emis mai devreme de 2 ani), este o procedură complexă (necesită avize de la toate instituțiile, inclusiv mediu și cultură, în anumite cazuri, dezbatere publica de 2 ori, iarăși dezbatere publica în cazul avizului de mediu, sesiune de întrebări și răspunsuri cu vecinii, publicare peste tot ca să nu-l rateze cineva, avize rețele, comisie tehnica a PMB, comisie de circulație și cu studii de circulație, studii de impact, alte 3 avize succesive de la PMB), cam vreo 20 de instituții și vreo 70 de oameni participă la un PUZ (urbaniști, arhitecți, economiști, funcționari) și costă zeci de mii de euro să-l faci, și asta fară studii.

Este cel mai elaborat și complex document urbanistic ce se poate obține în acest moment de către un privat, cel mai înalt standard urbanistic posibil. Conform cerințelor legale de mai sus, nu se poate construi niciun proiect major fără obținerea unui PUZ de la PMB”, a precizat Lucian Azoiței.

„În ultimii 4 ani și jumătate s-a aprobat un singur PUZ”

După finalizarea acestei proceduri complexe, PUZ-ul finalizat se pune pe ordinea de zi a Consiliului General al Municipiului București, „Parlamentul Bucurestiului”, de către primarul general, pentru a fi aprobat.

Conform legii, un PUZ nu poate fi decât aprobat, este o formalitate tehnică, pentru a certifica data când intra în vigoare și produce efecte, pentru că, anterior, multe instituții, inclusiv PMB, au certificat și verificat că se respecta cerințele legale.

Cu toate acestea, în primul mandat de patru ani al lui Nicușor Dan și în cel de-al doilea început în octombrie 2024, primarul Capitalei a adunat 200 de cereri de PUZ-uri, pe care le-a blocat prin nesupunerea aprobării în CGMB.

În ultimii 4 ani și jumătate s-a aprobat un singur PUZ, în septembrie 2024, după 4 ani de la alegerea noului Primar General, având că obiect o cazarmă în cartierul Berceni. La obținerea mandatului domnului Nicusor Dan, existau 42 de PUZ-uri ce urmau a fi puse pe ordinea de zi a CGMB de către Primar, că atunci le-a venit rândul. Domnul Primar General le-a blocat pe toate, refuzând să le mai pună pe ordinea de zi a CGMB, știind că aceastea vor fi aprobate.

Astăzi (din ce informații am, PMB este singura instituție ce nu publică situația autorizațiilor din București, ce este o cerință legală), sunt peste 200 de PUZ-uri finalizate, 200 de PUZ-uri ce au reușit să parcurgă toată procedura și care așteaptă să fie puse pe ordinea de zi de către Dl Primar General (o să mă întorc la asta, pentru că este chiar o perfomanță în aceste circumstanțe)”, susține dezvoltatorul imobiliar.

Bucureștiul are un PUG vechi de un sfert de secol. ”Era dintr-o altă lume și plin de probleme”

Pentru a explica această situație nemaîntâlnită de blocare a PUZ-urilor, primarul general Nicușor Dan a oferit opiniei publice, investitorilor și zonei imobiliare câteva justificări, toate demontate de Lucian Azoiței.

În ce privește afirmația lui Nicușor Dan că ”se poate oricând construi în baza PUG, dar petenții doresc mai mult”, dezvoltatorul imobiliar spune că acest lucru nu este posibil, conform legii, ”pe care întodeauna petenții o respectă”.

Legat de afirmația lui Nicușor Dan că ”PUZ-urile mandatelor trecute au fost emise nelegal, nu au respectat legea, vedeți că a decis instanța că sunt toate ilegale”, Lucian Azoiței arată:

Nu am cunoștință de vreun PUZ anulat în instanță având o entitate privata ca beneficiar, cele suspendate sunt cele emise de autoritățile publice locale, ce au făcut această struțo-cămilă, pentru că PUG-ul Bucureștiului este din 2000, elaborat în 1998 (acum mai mult de un sfert de veac!!!) , fiind dintr-o altă lume și plin de probleme și voiau să dezvolte cumva orașul pentru investițiile ce vin (PNRR, OSCE).

Este o rușine de act de reglementare, încă în vigoare, într-o piață competițională în care noi activăm astăzi și folosim AI în viața de zi cu zi, luptăm global pentru business și creșterea nivelului de trai și a calității locuirii. În 1998 nu exista euro, iar dolarul era 10.000 lei vechi sau 1 leu.

Chiar și cele atacate de către dl. Nicusor Dan în calitate de ONG-ist și alte ONG-uri au rămas în picioare, a pierdut în instanță. Ultimele 42 de procese asupra autorizațiilor contestate de domnia sa, emise în baza PUZ S2, de exemplu, au fost iarăși pierdute de domnia sa ca Primar General, tocmai pentru că nu are calitate să le conteste.

Or fi câteva, probabil, din miile emise ce au fost probabil anulate, nu știu exact, dar este irelevant pentru piață, fiind o cantitate neglijabila. PUZ-urile coordonatoare, cele suspendate, au avut ca beneficiari autoritățile publice locale. PUZ-urile coordonatoare au fost atacate de Dl Primar General al PMB, fiind emise tot de PMB. Judecându-se tatăl cu băiatul din aceeași familie, multe dintre acestea nici nu au fost apărate, neavând cine să o facă”.

Proiecte pentru PUZ-uri, aprobate de Comisia Tehnică ”cu ovații și felicitări”, dar blocate de Nicușor Dan

Primarul Nicușor Dan a mai spus și că va înființa ”o comisie tehnică corectă, formată numai din profesioniști, dincolo de orice îndoială, care va evalua toate proiectele noi din București, un nou CTUAT (Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajarea Teritoriului – n.r.) , iar aceasta va decide viabilitatea proiectelor”.

Dezvoltatorul imobiliar spune că tocmai această Comisie a aprobat cele peste 200 de proiecte de PUZ-uri blocate de Nicușor Dan, dar primarul a considerat că aceasta nu mai este demnă de luat în seamă.

Noua comisie CTUAT a aprobat aceste proiecte din PUZ-urile ce au ajuns la final (peste 200), unele cu ovații și felicitări, precum proiectul Speedwell de la Griro (citez din memorie din postările Facebook ale membrilor comisiei: «am văzut în sfârșit luminița, se poate!»). 

CTUAT a emis recomandări de actualizare a unor documentații urbanistice caduce, precum PUZ Autostrada București – Brașov expirat din 2015, a înaintat propuneri, s-a zbătut etc. Ca urmare, dl Primar General a decis că această comisie de urbansim are acum un rol consultativ (așa are și are legal), iar părerea acesteia nu mai este demnă de luat în seamă.

Proiectul Speedwell Griro nu a reușit să-și finalizeze PUZ-ul până acum, nici noi cu Lagoon City București (acestea sunt în zone ce nu sunt protejate, nu exista nimic care să împiedice reconversia urbană). Mai există o comisie de urbanism în cadrul PMB, Comisia de Urbanism, dar aceasta nu a avut niciun obiect de activitate în acești 4 ani”, a precizat Lucian Azoiței.

”PUG nu poate fi aprobat mai devreme de 4 ani”

În ce privește afirmația lui Nicușor Dan că nu sunt aprobate documentațiile pentru PUZ-uri ”pentru că privații nu participa financiar în dezvoltarea proiectelor, nu vor să construiască pe banii lor școală, grădiniță, spital, infrastructură”, dezvoltatorul imobiliar spune că privații doresc să participe la parteneriate public-private (PPP), dar nu au nicio posibilitate legală să o facă, când este vorba de terenurile și investițiile publice.

”Dacă investesc pe terenurile lor să facă școală sau infrastructură, aceasta este doar privată, și nu publică. Ar putea funcționa doar prin PPP, dar PMB nu are aprobat nici un PPP în ultimii ani. Numai la Lagoon City (un proiect de reconversie urbană verde al dezvoltatorului Forty Management – n.r.), noi am propus un PPP și am fi investit 34,4 milioane de euro (!) în infrastructura publică, conform Planului de Acțiuni depus la documentația PUZ.

În străinătate există acest concept, doar că funcționează diferit. De exemplu, noi, în Budapesta, deschidem laguna publicului, iar primăria, pentru că plătim taxe și impozite și comunitatea beneficaza de lagună, ne construiește un acces auto și pietonal la teren (un pasaj auto și pietonal) și ne dă aprobarea să ducem turiștii în centru cu barca pe Dunăre direct de la proiect. Orice investiție însemnă bani care se duc în comunitățile locale (la nivel național este echivalentul ajutorului de stat). Lagoon City București, de exemplu, crea 611 locuri de muncă directe, 2.200 indirecte și genera taxe și impozite de 36 mil. euro în primii 5 ani”, a detaliat Azoiței.

Afirmația edilului șef al Capitalei că Planurile Urbanistice Zonale nu mai sunt aprobape pe motiv că ”am deblocat PUG-ul și acesta este dinamic, va include orice cerință și va fi aprobat în 2023, și odată cu PUG, nu mai e nevoie de PUZ” este contrazisă de realitatea că Planul Urbanistic General nu a fost aprobat nici în 2024 și, susține Lucian Azoiței, nu va ajunge la finalizare decât după mai mulți ani.

Nu a fost aprobat nici în 2024 și nu poate fi aprobat mai devreme de 4 ani (2029, cu indulgență), pentru că trebuie obligatoriu cadastrat orașul, finalizate procesele cu UAT vecine (nu se știe unde e granița Bucureștiului) și inventariate spațiile verzi (o să fac un post separat cu acest subiect). Chiar și așa, conform Legii 350/2001, tot va trebui PUZ, nu este vreo diferență între PUG actual și cel viitor din punct de vedere legal”, mai arată Lucian Azoiței în contraargumentele la justificările primarului general pentru blocarea PUZ-urilor în București.

Sute de procese pentru blocarea PUZ-urilor și amenzile pentru deciziile lui Nicușor Dan plătite de Primăria Capitalei

Lucian Azoiței mai arată că, deși dezvoltatorii imobiliari afectați de blocarea PUZ-urilor de către Nicușor Dan și-au căutat dreptatea în instanță, realitatea este că aceste procese durează foarte mulți ani.

Mai mult, în cazurile câștigate în instanță, deși judecătorii l-au obligat pe Nicușor Dan să pună PUZ-urile în discuția CGMB, acesta continuă să refuze aplicarea deciziilor judecătorești, știind că singura sancțiune legală pe care o poate suporta este amenda, care oricum ajunge să fie plătită de PMB, și nu de el din buzunarul propriu.

”Câteva fapte reale vis-a-vis de cerințele legale de mai sus și consecințele aduse:

• O parte din petenții cu cele 200 de PUZ gata au acționat în judecată PMB și Primarul General pentru obligația de a face, adică de a le pune pe ordinea de zi a CGMB. 21 din aceștia au castigat definitiv procesele (procese ce au durat ani, fond + apel ), iar dl Primar General a refuzat să pună în aplicarea hotărârea definitivă a instanței.
• Pentru că nu a pus în aplicarea hotărârea Justiției, instanța l-a amendat pe dl Primar General cu 3.000 lei/zi , timp de 90 de zile (aceasta este sancțiunea maximă fixata de legiuitor, scopul este de a transmite un mesaj de aplicare a legalității permanent, iar 90 de zile a considerat că este suficient să realizeze că trebuie să aplice legea).
• A plătit PMB toate amenzile în numele d-lui Primar General, atât pentru aceste procese, cât și pentru altele (datorită refuzului d-lui PG de a emite certificate de urbanism, autorizații de construire, certificate de edificare, avize de defrișare etc).
• După 90 de zile de plată amendă, nu mai există nicio sancțiune prevăzută, pentru că legiuitorul nu a prevăzut că așa ceva se poate întâmpla. Acum își bat capul juriștii ce se întâmplă, pentru că Justiția nu a fost servită.
• Sunt sute de procese pe rol cu PMB pentru diferite stadii de evoluție în PUZ-urile ce încă sunt pe drum, pentru a emite avizele ce țin de PMB ( Aviz Oportunitate, Aviz Coordonare Rețele și Aviz Arhitect Sef). De exemplu, noi am așteptat la PUZ Lagoon City 17 luni după un aviz (termenul legal este 30 zile) și doar după ce am acționat PMB în judecata l-am primit (după alte 3 luni, evident, negativ).
• La toate prcesele legate de urbanism, dl Primar General participă personal în sală, arătând miza pentru domnia sa. Aceste procese durează ani și au zeci de termene, ceea ce însemnă prezența aproape zilnica în instanță.
• Aproximativ 66 de procese au fost pierdute și l-au obligat să facă, dar ne întoarcem la punctul 1, nu există altă sancțiune decât amanda, dacă nu le pune în aplicare.
• Se plătesc avocații pentru procesele din zona imobiliara cu aproximativ 1.000.000 euro/lună de către PMB, din informațiile publice prezente, din bugetul PMB, chiar daca PMB are peste 40 de consilieri juridici angajați.
• Pentru că multe procese se pierd de către PMB, dl Primar General a decis să suspende activitatea comisiei de circulație din PMB, ce emite singurul aviz solicitat în orice documentație de urbanism și care este în subordinea domniei sale. Acum nu se mai poate aproba nimic, nicio autorizație de construire. De la momentul suspendării activității comisiei, nu s-a eliberat nici un aviz.
• Pentru că după 2021 urmau investiile majore din PNRR și alte programe europene, iar acestea necesită PUZ (metrou M6, pasaje, poduri, linii tramvai – peroanele, parcările albastre etc.), Guvernul a modificat legislația la începutul lui 2023 și a aprobat o procedură simplificată prin care a eliminat cerința PUZ pentru investițiile majore de utilitate publică.
• Așa se face M6, urmează să se facă drumurile radiale, eventuale pasaje etc. Din păcate, alte investiții ce necesitau PUZ (precum extinderea Spitalului Universitar, Corpul nou de la (n.r. – Spitalul) «Grigore Alexandrescu», 16 scoli în București, 2 spitale în Sectorul 2 etc.) nu au putut fi realizate, chiar dacă aveau finanțare prin PNRR, datorită lipsei PUZ-urilor de la PMB. Banii s-au pierdut.
• În acest moment, orice proiect major vedeți că se construiește în București este pe baza unui PUZ mai vechi de 5 ani. Pentru că în ultimi 5 ani nu a fost aprobat niciun PUZ aferent locuințelor colective sau cu altă destinație, iar perioada de aprobare realistă este de minim 2 ani + 3 ani construcția propriu-zisă, cererea fiind solidă, iar oferta este aproape neglijabilă, puteți trage dvs. concluziile asupra evoluției pieței imobiliare din București și accesibilitatea acesteia pe viitor, precum și cauzele generatoare.
• Nu există nimic concret, vreo dezbatere, dialog sau opinie asupra acestui subiect, ce ne dorim să facem pe viitor cu aceste oraș, ce facem cu investițiile, care sunt direcțiile de dezvoltare, dacă opinia Administrației Publice Locale este că ceea ce s-a întâmplat până acum nu este ok. S-au încercat dezbateri și propuneri de către asociațiile profesionale, camere de comerț, asociații nonguvernamentale, Ministerul Dezvoltării etc., niciun rezultat, nicio direcție. Pur și simplu nu există, nu este o miză pentru opinia publica, dar efectele deja se văd în buzunarele noastre.

Regretul meu personal este că vom pierde accesibilitatea pieței imobiliare, un lucru extraordinar câștigat cu multă trudă și cu multe programe guvernamentale de sprijin în toti acești ani, și se va înlocui cu aceeași tendință existentă în occident, în care oamenii stau cu chirie pentru că nu-și mai permit să-și cumpere o casă”, arată în final Lucian Azoiței.

Sursa colaj foto: Profimedia

CITEȘTE ȘI:

Consilier general: „Prețul locuințelor din București va exploda” / Precizările, în contextul în care Nicușor Dan a preluat avizele de circulație

Nicușor Dan, acuzat de SABOTAJ de fostul arhitect-șef al Capitalei: „N-a pus cărămidă pe cărămidă, aruncă pisica incompetenței pe pieptul altora”

Radu Dinulescu, avocat, despre suspendarea PUZ-urilor: „Dacă cineva, acum, în Sectorul 3, vrea să construiască un coteț unui câine, nu poate să o facă” | VIDEO EXCLUSIV, „Cu Gândul la București”

Cifrele dezastrului din București: Dezvoltarea urbanistică stagnează de 4 ani la ordinul lui NICUȘOR Dan