Proiectul de lege semnat de Guvern și prezentat anterior de Profit.ro prin care, printre altele, sunt introduse noi obligații și pentru agențiile imobiliare bulversează deja mediul de afaceri. În baza acestui proiect, de exemplu, în cazul tranzacțiilor imobiliare, agentul imobiliar trebuie să aplice anumite măsuri de cunoaștere a clientelei atât pentru promitentul vânzător, cât și pentru promitentul cumpărător al imobilului.
“Eforturile legislative în direcția sporirii securității naționale, alături de cele pentru siguranța tuturor părților implicate într-o tranzacție imobiliară, sunt demersuri pe care PAIR le susține și le încurajează. Cu toate acestea, trebuie amintit faptul că întregul ecosistem imobiliar necesită o reglementare mai profundă și o structurare a unor instrumente cu adevărat funcționale”, a comentat pentru termene.ro Cristina Pisaltu, Președinte al Patronatului Agenților Imobiliari din România (PAIR).
Aceasta a atras atenția că în tranzacțiile imobiliare intervin, pe lângă agenți imobiliari, ce au doar un rol opțional, notarii, dar și băncile, în condițiile în care majoritatea achizițiilor depășesc plafonul maxim prevăzut pentru operațiunile în numerar.
”Agenții imobiliari reprezintă o verigă de legătură opțională între vânzător și cumpărător, spre deosebire de notari sau bănci și deși legislația românească le conferă autoritatea de a solicita informații legate de proveniența sumelor utilizate în cadrul tranzacției, acest demers nu stârnește decât suspiciune. Legea stabilește pragul de 10.000 de euro ca obligație de derulare prin bancă, ceea ce transferă responsabilitatea spre o autoritate cu instrumente complexe de trasabilitate. Majoritatea covârșitoare a tranzacțiilor imobiliare depășește limita de numerar”, a mai spus Cristina Pisaltu.
Din prevederile legale se poate observa că există multe situații care pot implica tranzacții suspecte și în care poate fi nevoie de cercetări suplimentare. Cu toate acestea, atrag atenția agenții imobiliari, aceste cercetări aplicate la scară extinsă, tuturor tranzacțiilor, pot trezi suspiciunea clienților în raport cu agențiile imobiliare. Prin urmare, este nevoie de stabilirea unor norme clare care să indice cazurile în care va fi nevoie de aplicarea nor norme suplimentare de cunoaștere a clientelei.
Astfel, a atras atenția Cristina Pisaltu, ”la nivel european, reglementările sunt diverse, iar măsurile de cunoaștere a clientelei (Customer Due Diligence – CDD) sunt aplicate diferit. Solicităm instrumente dedicate implementării noilor decizii, întrucât, în lipsa acestora, colectarea unor date suplimentare celor deja cerute (acte de identitate, acte constitutive ale companiilor) poate genera suspiciuni majore în rândul clienților noștri, proiectând astfel achiziția imobiliară într-o zonă gri, perspectivă de care agenții imobiliari, prin expertiza lor, încearcă de atâția ani să se îndepărteze”.
Noile reguli introduse de Guvern
Casele de schimb valutar vor fi obligate să aplice, în scopul prevenirii și combaterii spălării banilor și finanțării terorismului, măsuri standard de cunoaștere a clientelei pentru tranzacții de cel puțin 2.000 euro, în timp ce furnizorii de servicii de schimb între monede virtuale și monede fiduciare și furnizorii de portofele digitale vor avea această obligație la tranzacții cu valoare de cel puțin 1.000 euro.
De ce este important
În prezent, casele valutare, furnizorii de servicii de schimb între monede virtuale și monede fiduciare și furnizorii de portofele digitale, agenții imobiliari au au obligația de a raporta către Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor, doar tranzacțiile cu sume în numerar, în lei sau în valută, a căror limită minimă reprezintă echivalentul în lei a 10.000 euro, inclusiv operațiunile care au o legătură intre ele.
Firmele menționate au obligația să transmită un raport pentru tranzacții suspecte exclusiv Oficiului dacă acestea cunosc, suspectează sau au motive rezonabile să suspecteze că: a) bunurile provin din săvârșirea de infracțiuni sau au legătură cu finanțarea terorismului; sau b) informațiile pe care entitatea raportoare le deține pot folosi pentru impunerea prevederilor legii. Măsurile au scop combaterea spălării banilor, cu noi obligații și pentru agenții imobiliari și cazinouri.
Legislația pentru prevenirea și combaterea spălării banilor și finanțării terorismului va fi completată cu următoarele prevederi:
- Casele de schimb valutar au obligația de a aplica măsurile standard de cunoaștere a clientelei atunci când se efectuează tranzacții a căror valoare minimă reprezintă echivalentul în lei a minimum 2.000 euro, indiferent dacă tranzacția se efectuează printr-o singură operațiune sau prin mai multe operațiuni care au o legătură între ele.
- Furnizorii de servicii de schimb între monede virtuale și monede fiduciare și furnizorii de portofele digitale au obligația de a aplica măsurile standard de cunoaștere a clientelei atunci când se efectuează tranzacții a căror valoare minimă reprezintă echivalentul în lei a minimum 1.000 euro, indiferent dacă tranzacția se efectuează printr-o singură operațiune sau prin mai multe operațiuni care au o legătură între ele.
De asemenea, legislația în vigoare va fi completată cu noi prevederi privind agențiile imobiliare și cazinourile:
- În cazul tranzacțiilor imobiliare, agentul imobiliar aplică măsurile de cunoaștere a clientelei atât pentru promitentul vânzător, cât și pentru promitentul cumpărător al imobilului.
- Furnizorii de servicii de jocuri de noroc tip cazinou au obligația să identifice toate tranzacțiile desfășurate de către clienți în cazinou și să facă asocierea între acestea și profilul clientului stabilit în urma aplicării măsurilor de cunoaștere a clientelei.
Conform legislației în vigoare, măsurile standard de cunoaștere a clientelei trebuie să permită:
a) identificarea clientului și verificarea identității acestuia pe baza documentelor, datelor sau informațiilor obținute din surse sigure și independente, inclusiv, dacă sunt disponibile, a mijloacelor de identificare electronică și a serviciilor de încredere relevante prevăzute de Regulamentul (UE) nr. 910/2014 al Parlamentului European și al Consiliului din 23 iulie 2014 privind identificarea electronică și serviciile de încredere pentru tranzacțiile electronice pe piața internă și de abrogare a Directivei 1.999/93/CE sau a oricărui alt proces de identificare sigur, la distanță sau electronic, reglementat, recunoscut, aprobat sau acceptat la nivel național de către Autoritatea pentru Digitalizarea României;
b) identificarea beneficiarului real și adoptarea de măsuri rezonabile pentru a verifica identitatea acestuia, astfel încât entitatea raportoare să se asigure că a identificat beneficiarul real, inclusiv în ceea ce privește persoanele juridice, fiduciile, societățile, asociațiile, fundațiile și entitățile fără personalitate juridică similare, precum și pentru a înțelege structura de proprietate și de control a clientului;
c) evaluarea privind scopul și natura relației de afaceri și, dacă este necesar, obținerea de informații suplimentare despre acestea;
d) realizarea monitorizării continue a relației de afaceri, inclusiv prin examinarea tranzacțiilor încheiate pe toată durata relației respective, pentru ca entitatea raportoare să se asigure că tranzacțiile realizate sunt conforme cu informațiile deținute referitoare la client, la profilul activității și la profilul riscului, inclusiv, după caz, la sursa fondurilor, precum și că documentele, datele sau informațiile deținute sunt actualizate și relevante. Atunci când entitatea raportoare nu este în măsură să aplice măsurile de cunoaștere a clientelei, aceasta nu trebuie să deschidă contul, să inițieze ori să continue relația de afaceri sau să efectueze tranzacția ocazională și trebuie să întocmească un raport de tranzacție suspectă în legătură cu clientul respectiv, ori de câte ori există motive de suspiciune, care va fi transmis Oficiului.
Proiectul de lege poate fi consultat aici