La momentul actual suntem în faza în care oricine poate obține o autorizație de construire a unui bloc, fie pe persoană fizică fie înființând un SRL cu 200 lei capital social pe care o finanțează zilnic cu până la 10.000 euro cash și poate retrage dividende oricând chiar dacă nu a recepționat lucrările și nu a înregistrat mijlocul fix în contabilitatea proprie.
Ultimele evoluții ale pieței imobiliare arată că prețul pe metrul pătrat construit în București și marile orașe este mult sub media orașelor mari din Europa, inclusiv comparativ cu țările ex-sovietice. Ori, conform datelor Eurostat, indicele bunăstării, stabilit pe baza a trei indicatori: PIB pe cap de locuitor și Nivelul consumului individual real (AIC) ponderat cu nivelul relativ al prețurilor, suntem la 80% din media europeană, la egalitate cu Polonia. Prețul mediu pe metrul pătrat construit în Varșovia este de 6000 euro și de 1900 euro în București. Mai mult, în cazul consumului individual real (AIC), România se situează la 89% din media UE, cu un punct procentual peste Spania. De aici vin și sumele record depozitate în băncile românești.
Din estimările pieței imobiliare reiese faptul că, în următorii 7-10 ani, prețul pe metrul pătrat construit în București se va dubla. Sunt deja orașe din România în care prețul imobilelor depășește cu mult prețul din Capitală.
Cum s-a ajuns la avansuri de 90% din valoarea imobilului neconstruit?
Mai sus am arătat că, în medie, un român poate economisi cel puțin în același ritm cu un cetățean vest-european și își poate plasa liniștit economiile în imobiliare. De ce ar alege o pensie privată care evoluează mai lent? Un motiv pentru a grăbi achiziția este însăși faptul că prețul crește rapid, inflația este în general mare, economiile se devalorizează, etc. Dar principalul motiv este însăși numărul mic de locuințe noi sau vechi disponibile spre a fi vândute, lipsa investițiilor publice pentru a dezvolta noi cartiere, lipsa autorizațiilor sau a avizelor, etc.
Multă lume a ales să critice investitorii (clienții) Nordis care s-au grăbit să ofere cu titlu de avans o sumă aproape egală cu suma finală a achiziției, dar de ce au ales ei să crediteze dezvoltatorul? Uităm partea esențială: în ultimii ani, dezvoltatorul se putea împrumuta de la bancă cu dobânzi de 10-12% /an. Ori, în România nu știi niciodată când termini construcția, când binevoiește autoritatea locală să-ți semneze recepția imobilului, să intabulezi apartamentele rezultate după dezmembrare, etc. Unde mai pui că, la finalizarea lucrărilor, banca îți subevaluează valoarea imobilului și obligă cumpărătorul de bună credință să ofere un avans mai mare.
În mod normal, un antecontract se poate publica la ANCPI dar această opțiune nu se poate aplica blocurilor tocmai din cauza numărului mare de creditori chirografari care ar face practic imposibilă modificarea proiectului (adaptarea la condițiile reale), dezmembrare, etc.
Cât este de fezabil un avans de maxim 10% din valoarea imobilului?
Cum s-a stabilit acest 10%, a rezultat din compararea unor date cu media europeană sau a rezultat empiric, la un șpriț între decidenți? De ce 10% avans dacă BNR mă obligă să ofer avans minim 15% din valoarea imobilului dacă nu am nicio altă locuință și minim 25% dacă vreau să plec din oraș, să cumpăr a doua proprietate. De ce 10% dacă, în cazul orașelor cu un număr redus de tranzacții (inclusiv municipii), banca îmi solicită un avans de minim 35% din prețul evaluat, nu din prețul pieței? De ce ar trebui dezvoltatorul să plătească băncii dobânzi de 1%/lună în loc să-mi facă un discount echivalent? Mai ales că, oficial, în ultimii ani, peste 50% din tranzacțiile imobiliare au fost achitate cu cash, fără ipotecă!
Nu-i așa că e mai simplu să reglementăm tranzacțiile private decât să regularizăm reglementările instituțiilor care ar trebui să arbitreze piața?
De ce ar alege dezvoltatorul să rezerve un apartament dacă nici el nu are garanția faptului că un client poate achita prețul (avans + ipotecă) la finalizare lucrărilor? La dobânzi de 12% /an, chiar și o întârziere de 3 luni (timp în care clientul să facă rost de bani pentru a completa avansul) îi va aduce dezvoltatorului o pierdere echivalentă cu prețul unei croaziere pe Mediterană!
Când regula este că arbitrajul este deficitar, jocul nu poate fi corect!
În mod normal, indiferent de valoarea avansului, clientul ar putea fi protejat prin câteva metode simplu de aplicat. Spre exemplu, avansul poate fi garantat printr-o poliță de asigurare a avansului (costul este redus, 1-2% din valoarea avansului), o scrisoare de garanție bancară din partea dezvoltatorului sau garantarea cu un depozit echivalent, așa cum se întâmplă când statul plătește un avans antreprenorilor din infrastructură. Cu alte cuvinte, statul știe să se protejeze pe sine, pe noi nu știe cum să o facă.
În lumea reală, cu cât dezvoltatorul obține mai multe antecontracte, cu atât mai ușor devine pentru evaluator să stabilească prețul real al imobilului.
Ori, noi suntem astăzi în situația în care un arbitru stabilește arbitrar un preț la care banca își asumă riscul de a credita. Ba mai mult, suntem în situația în care nici măcar banca nu poate credita un dezvoltator pentru că niciodată nu știe care sunt avizele necesare, dacă autorizația poate fi anulată ulterior în instanță, dacă dirigenția de șantier urmărește real lucrările, etc. În definitiv, dacă instituțiile care ar trebui să controleze o fac în general prost, de ce dirigintele de șantier ar face altfel? Iar banca de ce și-ar asuma riscul creditării unei investiții dacă statul asistă pasiv la intrarea în insolvență a celui creditat?
Piața se autoreglează sau …
Am arătat mai sus că, oricât de reglementat ar fi domeniul, avem reguli nefuncționale care duc la disfuncții ale competitivității. Astăzi, în contextul unui deficit generalizat de locuințe noi, într-o piață în care se vinde orice, punem semnul de egalitate între dezvoltatorii de bună credință și interlopii care au început ”să facă căși” pentru a-și spăla banii proveniți din ”alte afaceri”. Într-o lume în care un șofer de taxi trebuie atestat, dezvoltatorul imobiliar poate fi oricine.
O lume în care ne pregătim să reglementăm avansul achitat dezvoltatorului la 10% dar putem finanța prin credit bancar maxim 65-85% din valoarea evaluată a imobilului. Ah, nici nu putem cumpăra pe bursă produse derivate (ipoteci) pentru că la BVB nu se tranzacționează astfel de produse.
Ec. Narcis Ciobotariu, Ec. Eugen Călinoiu
CITEŞTE ŞI: Creatorii de poteci. Vânătoarea de conace, cale deschisă către un business în turism